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Qu’est-ce qui est couvert par la garantie décennale ?

garantie décennale
Écrit par admin

La garantie décennale est, comme son nom l’indique, une garantie d’une durée de dix ans. Elle concerne la construction de bâtiments neufs et est obligatoire : aucun contrat de construction ne peut l’exclure.

Qu’est-ce que la garantie décennale ?

Jusqu’en 1975, peu de choses étaient prévues pour protéger l’acheteur d’un bâtiment neuf et quasiment aucun contrat d’assurance n’était souscrit par le constructeur.

La loi Spinetta a permis de cadrer cette problématique en créant la garantie décennale, ainsi que deux autres garanties destinés à protéger l’acheter d’un bien immobilier neuf :

  • La garantie de bon fonctionnement, qui permet au maître d’ouvrage de demander le remplacement et/ou la réparation des biens d’équipement défaillants pendant deux ans,
  • Et la garantie de parfait achèvement, qui concerne les travaux mal réalisés et constatés lors de la première année de construction.

La garantie décennale est donc celle qui dure le plus longtemps, tout simplement car elle touche à la solidité même du bâtiment. Cela concerne donc directement les fondations, la solidité des murs ou de la façade.

Mais elle concerne également tous les éléments constitutifs et indissociables du bâtiment : canalisations, escaliers ou encore balcons par exemple.

En cas de problème sur l’un de ces éléments, le propriétaire peut alors invoquer la garantie décennale.

Comment fonctionne la garantie décennale ?

Le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur, afin de le mettre en demeure de réaliser les travaux de réparation. Il est intéressant de savoir que cette garantie décennale peut également être invoquée par le syndic de copropriété en cas de propriétaires multiples d’un immeuble et que le défaut de construction impacte une partie commune.

Le délai des 10 ans de cette garantie démarre à partir de la date de la livraison du bien et non à partir du moment du démarrage des travaux. Le constructeur est alors dans l’obligation de procéder aux travaux, sauf s’il estime que ces problèmes ne sont pas de son fait, mais résultent d’une cause étrangère. L’affaire passe alors devant un tribunal, chargé de statuer sur la question.

Si la justice estime que la responsabilité du constructeur est engagée, il lui incombe alors de prendre à sa charge les travaux de mise en conformité et/ou de sécurisation du bâtiment. Cela peut coûter très cher au constructeur et peut dans certains cas le conduire à la faillite. C’est pourquoi, pour se prémunir de ces problèmes, le constructeur souscrit une assurance responsabilité civile décennale. Le maître d’ouvrage souscrit lui, à une assurance Dommage-Ouvrage. Cette double assurance permet ainsi au propriétaire du bien d’être parfaitement protégé.

Le rôle du juge dans la mise en place de la garantie décennale

Lorsqu’il y a contentieux, c’est au juge de trancher sur la question de la responsabilité mais aussi de la nécessité de faire des travaux.

Celui-ci va tenir compte de deux critères principaux :

  • La solidité du bâtiment est-elle objectivement mise en péril ?
  • Le bâtiment est-il impropre à être habité ou loué ?

Le juge peut donc considérer que le problème soulevé par le propriétaire n’est pas assez grave pour rentrer dans le cadre de la garantie décennale. Il peut en revanche estimer qu’une infiltration d’eau due à un problème de construction relève de la garantie décennale.

De manière concrète, il faut comprendre qu’il n’y a pas de liste figée à ce qui est pris en compte dans cette garantie décennale. Les critères pris en compte sont à l’appréciation du juge et dépendent en grande partie de la jurisprudence (c’est-à-dire des décisions de justice passées). Elles en définissent grossièrement le trait. Mais celles-ci sont susceptibles de changer et d’évoluer au cas par cas.

Dans tous les cas, un propriétaire a tout intérêt à invoquer cette garantie décennale s’il est de bonne foi et qu’il estime que les problèmes qu’il vit résultent d’un défaut de construction.

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